房贷新政执行得“松”与“紧”差别很大，很可能影响到调控的效果。避免“第二套房”信贷政策被随意解释的最好办法是，由监管部门出台政策细则 

房贷新政的出台，被视作近年来调控楼市最大的一次动作。但在如何界定第二套房贷上，银行却出现了歧义。房贷新政一旦执行得较为宽松，很可能影响到调控的效果。

据报道，武汉、济南等地的民生、招行已公布实施细则，第二套房明确为“以个人为单位，只看申请贷款当时有没有房贷”。按上述银行的细则，判断是否属于“第二套房”，就是看购房人是否还有住房贷款余额尚未还清。也就是说，银行将以个人为单位考察购房者的房产情况，只要在央行征信系统中查询到有尚未还清的房贷记录，就视作第二套房。换言之，如果在一个家庭中，已经以丈夫的名义贷款买房，那么妻子或其子女再次申请贷款购房，是不受限制的。

据了解，沪上银行的实施细则尚未出台，普遍倾向于以个人为单位，而非以家庭为单位认定房产套数；如果原房贷结清，再申请房贷可视为“首套房”贷款。

第二套房贷的认定松与紧，一个关键问题是，究竟以“个人”还是以“家庭”为单位进行计算。夫妻双方各申请一套房贷，或同一家庭内的子女和父母分别以不同人的名义购房，是否属于第二套房贷？

房贷新政的初衷，是调整住房供应结构，稳定住房价格，调控楼市。相关答记者问中明确，房贷新政出台的背景，是“针对部分地区房价上涨较快、住房供应结构性矛盾突出等问题”。同时“继续支持中低收入家庭通过信贷解决住房问题，引导居民形成资源节约型的住房消费观念、理性消费”。

贷款首付和利率提高，针对“已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房”的借款人。假如第二套房贷以个人来计，等于三口之家可以同时获得两套优惠利率和３成首付的房贷。若原房贷款结清，再申请房贷还可视为“首套房”贷款，三口之家的贷款购房，将可以更大程度超过自住需求。从目前的舆论看，认为部分银行的第二套房贷认定较为宽松。这不禁使人担心，一个较为宽松的第二套房贷的认定政策，是否使房贷新政“雷声大，雨点小”？

有一种观点认为，“商业银行经营上带有很强的逐利性，这注定它必然以追逐自身利益最大化为根本出发点。而抑制炒房投机归根结底应属于政府责任，这种责任不应转交银行承担。以前一次性付款买房或已结清贷款的客户，一般都有足够的还款实力，银行应该不愿放弃这群优质客户。”按此说法，商业银行考虑的将是自身经营利润，而不是对调控楼市的配合。但同时，要清醒地看到，一旦楼市泡沫破裂，受损失最大的将是商业银行。

房贷新政会不会被商业银行“忽悠”，是一个不可忽视的问题。按规定，“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的”，“借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的５０％。”这也取决于商业银行的执行，宽与严的结果完全不同。

月收入的衡量标准是什么？是否有过硬的税单作为凭证？恐怕执行标准松与紧的差别很大。就个别银行而言，为了避免楼市调控影响到房贷业务，很可能“忽悠”房贷新政，避免失掉市场份额。据悉，有的银行人员已在打“擦边球”，“承诺”客户在细则正式出台前，对第二套房仍执行三成首付及基准利率。

值得一提的是，有的银行出台了较为严格的政策。例如，江苏中行以家庭为考察单位，如果其中一人已贷款买房，不管是不是婚前财产，都会被认定为第二套以上住房。重庆部分银行已经开始要求，如果购买第二套住房的购房者每月需缴纳的按揭款，高于其月收入的一半，必须首付五成。

房贷新政的实施细则关系到楼市调控的效果，若要不被商业银行“忽悠”，需要有一个统一的政策指引。即便以个人为单位进行计算，也有许多细节需要明确，而不能随意解释“第二套房”的信贷政策。较好的办法是，先由监管部门出台政策细则。