新华网北京５月３０日专电(记者 李文川) ５月２９日，国务院办公厅转发了建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。分析人士认为，与以往相比，此次出台的有关房地产信贷等“硬指标”具有强制性和操作性，是针对房地产市场的一种稳健、温和、渐进但方向明确的信贷收紧政策，可能会在一定程度上促使开发商、投资者恢复理性。 [国办转建设部等9部门关于稳定住房价格通知]　

　　严格房地产开发商的监管 

　　国有商业银行一位负责人称，《意见》为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，要求对项目资本金比例达不到３５％等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。此举无疑严格了房地产信贷条件，切中了房地产开发中的一个要害问题。 

　　“房地产企业资产负债率平均超过７０％”，银监会统计部专题分析组去年发布的《中国房地产资金来源状况分析报告》中指出，“多年来，房地产企业自有资金不足，为了达到国家对房地产项目自有资金比例的要求，不惜采用各种变通的方式套取银行贷款来充当自有资金，特别是近两年房地产项目资金比例要求提高到３５％，房地产企业更是透过关联企业贷款、挪用已开工项目资金、向省外企业借款以及销售回款再投资等方法来拼凑自有资金，以低成本或无资本扩张。” 

　　房地开发商沈大强也承认，项目资本金比例低了，有可能形成金融风险。他强调：只要开发商能够对土地进行渐进式的开发，而不是长期闲置或倒卖土地，就应当认为是合理的。 

　　地产界一位知情人士告诉记者，房地产开发项目资本金比例必须达到３５％以上，这是上一轮调控时就已经实行的政策。严格执行这项政策的城市，房地产开发企业应该已经过一次洗牌。例如上海，经过前两年严格执行这一政策，小开发商已基本退出市场，现在市场上留下的多是资质较好的大企业。 

　　民生银行个贷审批中心负责人向记者解释说，“空置三年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物”，意味着个人将无法从银行获得这些楼盘的按揭贷款。而在目前商品房交易中，八成以上的个人都是通过从银行贷款的方式来买房的，拒绝对这部分楼盘发放贷款，无疑斩断了这些楼盘的销路，开发商利用银行贷款囤积土地和房源的行为将受到抑制。 

　　首次细化“区别化”房贷政策 

　　把过去首付比例由２０％提高到３０％，一定程度上有利于控制过快的购房需求。而对购买低于９０平方米的住房，仍执行首付款２０％比例，充分考虑了中低收入群众的购房需求。经济人士指出，这是国家政策面首次提出“区别化”的住房信贷政策。 

　　“提高房贷首付比例要比提高银行贷款利率的作用更大。”ＳＯＨＯ中国董事长潘石屹认为短时间内增加供应量不太现实，而抑制需求方面银行已经提高了贷款利率，但额度不大，效果并不明显。 

　　“购房面积在９０平方米以上的首付款比例提高到３０％，将直接影响到部分购房者的首付款支出，从而抑制投机者的炒房行为。”一家国有银行消费信贷部的负责人举例说，一个拥有４０万元资金的人如果想购买两套面积为１００平方米、总价为１００万元的住房，在原有“首付两成”的信贷政策下，完全可以通过在两家银行贷款的方式，将两套房子同时买下。但新政策出台后，只能贷款买一套房子。 

　　首付款区别对待，照顾了中低收入群体。但首付款设为２０％至３０％，对炒房者的投机购房，仍形不成有力打击。北京建行房贷部负责人接受采访时指出：目前北京地区一般购买首套住房，只要不是豪华别墅，基本上都可以获得八成比例的房贷。此项政策将有可能使打算购买超出９０平方米但超出不多的人群需求下降。提高首付成数只会使其在同样的资金条件下少炒几套房，最大的影响可能是打压了他们的心理预期。 

　　工商银行一位人士在接受记者采访时说，炒房资金来源广泛，并不局限于银行贷款，有境外资金、个人剩余资金或企业资金等，这些资金并不受银行控制。 

　　乐观人士认为，北京市场中小户型住房面积约占住房总面积的１０％左右。新政策的出台将会激发市场对中小户型的购买热情，引导开发商加大中小户型的兴建力度，满足多数百姓的住房需求。 

　　银行差异化服务提速 

　　一家股份制银行个贷部负责人表示，相关政策有可能进一步限制商业银行的房贷业务。受宏观调控影响，今年一季度，国内金融机构房贷增幅已同比下降３０％。前不久，央行又将个人住房贷款利率上调０．２７％。在这一大背景下，银行不得不调低今年房贷业务指标，同时在提升服务水平上下功夫。 

　　银行方面称，资信有及偿还能力将成为购房者获得不同房贷利率与首付成数的主导因素。购房者资信很可能成为其办理按揭贷款比例的参考条件，收入稳定，偿还能力强的购房者申请房贷门槛相对要低。 

　　也有商业银行人士表示，目前的首付标准仅仅是一个框架性实施方案，具体实施细则还需要各分行根据实际情况再细化。同时他还透露，今后，有可能出现同一银行针对不同项目、区域、贷款人实施不同贷款政策的情况。事实上，目前和成都和南京等城市的很多银行已明确表示，其房贷利率和首付比例将根据申请贷款人的资信程度进行上下浮动。 

　　此次政策没有采用舆论普遍认为的连续调高贷款利率的方式，而是从严格房地产开发商的监管、实行有区别首付款比例等入手具有强制性和操作性。这表明，政策制度措施本身不仅能确保应有的稳定性、全面性，也能兼顾必要的层次性，从而相对增强政策制度的精确性。（完）