各区、市、县局、各直属单位：
近来，一些区、市、县局反映对外商投资企业销售商品房营业税税负增加在计算退税时有些政策不太明确。为此，经市局研究，现对有关问题明确如下：
一、享受外商投资企业销售商品房营业税税负增加退税的范围根据国务院“国发[1994]10号”文和国家税务总局“国税发[1995]19号”文的规定，对1993年12月31日前已批准设立的外商投资企业(以《营业执照》的批准时间为准)销售商品房营业税税负比原工商统一税税负增加的，由企业提出申请，税务机关审核批准后，准予退还因税负增加而多缴纳的税款。对1993年12月31日后设立的外商投资企业，不享受税负增加退税的政策。
二、根据国家税务总局“国税发[1995]19号”文规定，销售商品房原工商统一税税负为：“建筑物连同土地使用权一并转让的，划分清楚的，分别按3%和5%的税率计算，划分不清的，一律按5%的税率计算”。这里的“划分清楚”，国家税务总局未作明确解释，参照其他省、市的作法，经市局研究，认为“划分清楚”是指外商投资企业在销售商品房时，能正确核算并分别收取土地使用权转让金和建筑物销售款。对能正确核算但未分别收取土地使用权转让金和建筑物销售款的，可通过收入与成本相配比法来确定各自的销售额，分别计算税款。即先确定转让土地使用权所应负担的成本占房地产开发总成本的比例，这个比例相应就是转让土地使用权的收入占销售商品房总收入的比例。转让土地使用权应负担的成本和转让建筑物应负担的成本，应按以下办法分别计算：
(一)转让土地使用权所应负担的成本包括：
1.取得土地使用权所支付的金额；
2.开发土地的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、公共配套设施费；
3.开发土地的费用，即开发土地所发生的管理费用和财务费用；
4.其他与开发土地有关的成本、费用。
(二)转让建筑物所应负担的成本包括：新建房及配套设施的建筑成本和相关的管理费用、财务费用、销售费用。
凡不能正确核算成本和销售额的，视为“划分不清”，一律按5%的税率征收营业税，不予退税。
三、对外商投资企业销售商品房税负增加的退还，在1994年至1998年期间，可实行按年预退(即：在次年核实后办理上年度预退税款)。预退时，计算其转让土地使用权所取得的收入不得低于商品房销售总收入的30%；销售别墅的，土地使用权转让收入不得低于销售总收入的40%。竣工或完工清算时，应按收入与成本相配比法确定转让土地使用权和建筑物销售的销售额，但土地使用权的转让收入仍不得低于商品房销售总收入的30%，销售别墅的仍不得低于40%。
四、各区、市、县局在收到《外商投资企业营业税税负增加退税申请表》(以下简称《退税申请表》)后，要按上述一、二、三条的规定，对照企业相关帐、表、有关部门的审计报告和《营业执照》逐项核实，审核无误后由业务科和分管局长分别签注意见并盖章，然后将《退税申请表》一式六份并附《营业执照》复印件送市地税局直属征收分局复审，报市局分管局长审批。
五、《退税申请表》由各区、市、县局统一到市地税局直属征收分局领取。
六、今后上级如果有新的规定，则按上级新的规定执行。
